CUIDADO – Leilão extrajudicial suspenso - Imóvel adquirido com alienação fiduciária – Preço vil

          Arrematar um imóvel em um leilão pode ser uma boa oportunidade, pois é possível encontrar valores abaixo do mercado para apartamentos, casas e terrenos que estão sendo alienados em razão do não adimplemento das suas dívidas. Imóveis adquiridos por meio de financiamento, em que está prevista a alienação fiduciária, podem ser levadas a leilão por meio extrajudicial, o que garante uma celeridade maior no procedimento, mas impõe certos cuidados, conforme veremos a seguir.  

          Uma alteração recente na legislação referente ao leilão extrajudicial passou a exigir que se guarde um valor mínimo para arrematação de bem cujo financiamento não foi pago. Tal limite corresponde a 50% do valor do imóvel no segundo leilão, o que visa harmonizar a lei com a jurisprudência dominante no judiciário brasileiro.    

          Ao adquirir um imóvel com financiamento, é muito comum que as instituições financeiras exijam uma garantia, que pode se dar com o próprio imóvel financiado. Assim, se institui o que se chama de alienação fiduciária de coisa imóvel, nos termos da Lei 9.514/1997.

          Em caso de inadimplência por parte do fiduciante (comprador), seja completa ou somente parte da dívida, a propriedade do bem será consolidada em nome do agente fiduciário (banco), nos termos do artigo 26 desta lei.

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

          O artigo 27, por sua vez, trata do procedimento de leilão extrajudicial do imóvel, que servirá para pagamento da dívida que o fiduciário possui com a instituição financeira. Deve ser realizado um primeiro leilão, cujo valor mínimo para arrematação é o mesmo da avaliação do bem. Caso não haja interessados, deve ser feito um segundo leilão, em que pode haver uma oferta de valores menores. Caso haja a arrematação, o interessado pode inclusive pedir a imissão na posse do imóvel, caso o devedor não o desocupe.

          A legislação anterior, no entanto, não deixava claro qual seria esse limite para arrematação, referindo somente que:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

          Havia o entendimento de que o imóvel poderia ser arrematado por valor suficiente ao pagamento da dívida que resultou no procedimento.

          A jurisprudência, no entanto, firmou-se no sentido da necessidade de observância do artigo 891, §1º, do CPC, que exige a observância de 50% do valor do bem para arrematação. O desrespeito a esse limite mínimo pode levar à suspensão dos atos expropriatórios e do próprio leilão extrajudicial, com o impedimento da imissão do arrematante na posse.

          Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA MÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PREÇO VIL. SUSPENSÃO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. PREQUESTIONAMENTO. Imóvel arrematado por valor inferior a 50% de sua avaliação. Preço vil. Aplicação subsidiária do art. 891 do CPC ao procedimento previsto na Lei n. 9.514/97. Confirmação da decisão que suspendeu os atos expropriatórios, impedindo a imissão da arrematante na posse do imóvel. Não verificada afronta a dispositivos apontados. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.(Agravo de Instrumento, Nº 70075844514, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudia Maria Hardt, Julgado em: 26-04-2018)

          A fim de harmonizar a lei e a jurisprudência dominante, houve a alteração dos §§ 1º e 2º da Lei 9.514/1997, com o advento da Lei 14.711/2023.

          Veja-se a nova redação:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     

§ 1o  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. 

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.     

          Assim sendo, para que haja a validade do leilão extrajudicial, é importante observar o limite mínimo de 50% do valor de avaliação no segundo leilão, sob pena de, caso inferior, seja considerado preço vil e com isso provoque prejuízos ao arrematante. É sempre importante buscar ajuda especializada para que se reduzam os riscos desse tipo de negócio.